宅建業法における「媒介」と「代理」について、各契約の種類やルール、義務などの詳細を、詳しく解説します。
媒介と代理の根本的な違い
一般の人が不動産取引を自分で行うのは大変なため、宅建業者に依頼をして手伝ってもらいます。
これが「媒介」や「代理」です。
媒介（ばいかい）
宅建業者が売主または買主から依頼を受けて、取引の相手方を探すことです。
業者が相手方を見つけた後は、依頼者と相手方の二人が直接契約を結びます。
契約の効果（権利や義務）は、依頼者と相手方の間で発生します、
代理（だいり）
宅建業者が依頼者に代わって、自ら相手方と契約を結ぶ権利（代理権）を与えられることです。
契約は宅建業者と相手方の間で締結されますが、その契約の効果は媒介と同様に、依頼者と相手方の間で発生します。
媒介契約の3つの種類
媒介（および代理）契約には、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3つの形態があり、それぞれ制限の厳しさが異なります。
専属専任媒介契約（最も厳しい）
依頼の制限
宅建業者1社のみにしか依頼できません。
自己発見取引
依頼者が自分で見つけてきた相手（近所の人や親戚など）と契約することも禁止されています。
有効期間
3ヶ月以内です。
これより長い期間を定めても3ヶ月に短縮されます。
報告義務
依頼者に対し、1週間に1回以上、業務の処理状況を報告しなければなりません（口頭やメールでも可）。
指定流通機構（レインズ）への登録
契約締結日から5日以内（休業日を除く）に行う義務があります。
専任媒介契約（中間の厳しさ）
依頼の制限
宅建業者1社のみにしか依頼できません。
自己発見取引
自分で相手を見つけて契約することが可能です。
ここが専属専任との大きな違いです。
有効期間
3ヶ月以内です。
報告義務
2週間に1回以上の報告が必要です。
指定流通機構（レインズ）への登録
契約締結日から7日以内（休業日を除く）に行う義務があります。
一般媒介契約（最も緩い）
依頼の制限
複数の宅建業者に重ねて依頼することができます。
自己発見取
自分で相手を見つけて契約することが可能です。
諸制限
有効期間、報告義務、レインズへの登録義務について、法律上の規制はありません。
明示型と非明示型
他の業者に依頼する場合、その業者名を明らかにする「明示型」と、しなくてよい「非明示型」があります。
媒介契約書（34条の2書面）の作成と交付
宅建業者が売買や交換の媒介・代理契約を結んだときは、遅滞なく、内容を記載した書面を作成し、依頼者に交付しなければなりません。
適用範囲
売買と交換のみです。
貸借（賃貸）の媒介・代理では作成する必要はありません。
記名・交付
宅建業者が記名押印（またはそれに代わる措置）をして交付します。
宅建士の記名までは必要ありません。
電子化
依頼者の承諾を得れば、メールなどの電磁的方法で提供することが可能です。
主な記載事項
- 物件を特定するための情報（所在など）。
- 売買すべき価額（査定価格）や評価額。
- 媒介契約の種類（専任か一般か等）や有効期間。
- レインズへの登録に関する事項。
- 報酬（手数料）に関する事項。
- 既存建物（中古住宅）の場合は建物状況調査（インスペクション）を実施する者のあっせんの有無。
業務上の重要なルールと改正点
価額の根拠説明
業者が売買価額について意見を述べる際は、根拠を明示しなければなりません。
これは一般媒介でも必要で、口頭でも構いませんが、宅建士に説明させる必要はありません。
申し込みの報告
物件への申し込みがあったときは、遅滞なく依頼者に報告しなければなりません。
これは依頼者が宅建業者であっても省略できません。
インスペクション（建物状況調査）
構造耐力上主要な部分や雨漏りに関する調査で、一定の講習を修了した建築士が行うものです。
あっせんを「なし」とする場合は、その理由を記載する必要があります。
レインズ登録後の措置
登録を証明する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければなりません。
また、契約が成立した際も遅滞なくその旨をレインズに通知する義務があります。
最後に
媒介と代理の違いは、「お見合いの付き添い」か「お見合いの身代わり」かの違いに似ています。
媒介（付き添い）は、業者が相手を探して紹介してくれますが、最終的に結婚（契約）を決めて判を押すのはあなた自身です。
代理（身代わり）は、あなたが業者に「私の代わりに良い人を選んで結婚の契約までしてきてください」と、自分自身の印鑑（権限）を預けてしまうようなものです。
どちらの場合も、最終的にその人と一緒に暮らす（契約の効果を受ける）のは、あなたであることに変わりはありません。
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