宅地建物取引業法第35条に基づ*重要事項説明（35条書面）は、不動産取引において買主や借主が契約を締結するかどうかの最終判断を行うための極めて重要なステップです。
基礎知識から実務上の注意点、記載事項まで詳しく解説します。
重要事項説明（35条書面）の基礎知識
重要事項説明書（35条書面）とは、物件を購入または賃借しようとする者が、その物件や取引条件に関する重要な情報を事前に把握し、判断材料とするための書類です。
説明の義務と実施者
重要事項説明は宅建業者の義務であり、宅建業者は宅地建物取引士（宅建士）にこの説明をさせなければなりません。
説明を行う宅建士は専任である必要はなく、一般の宅建士やアルバイトであっても可能です。
説明のタイミング
必ず契約が成立するまでの間に行う必要があります。
買主や借主が契約前に内容を理解し、判断できるようにするためです。
対象者
売買の場合は買主、交換の場合は両当事者、貸借の場合は借主に対して行います。
売主や貸主はすでに物件情報を知っているため、説明は不要です。
説明方法
宅建士が35条書面を交付し、説明を行います。
近年では、相手方の承諾を得た上で、書面の交付に代えて電磁的方法（電子データなど）による提供も可能になっています。
宅建士証の提示
宅建士は、説明を受ける側から請求がなくても、必ず宅建士証を提示しなければなりません。
提示せずに説明を行うことはできません。
記載事項の詳細（売買・交換の場合）
35条書面に記載すべき事項は、大きく「物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」に分かれます。
物件に関する事項
登記された内容
抵当権などの権利の種類や内容、登記名義人の氏名などを説明します。
説明時点で登記されているものは、引き渡しまでに抹消予定であっても説明が必要です。
法令に基づく制限
都市計画法や建築基準法による制限内容を記載します。
私道に関する負担
将来的な負担も含め、私道負担の有無や面積、使用料などを説明します。
インフラの整備状況
飲用水、電気、ガスの供給施設や下水道の整備状況、未整備時の見通しや負担金を説明します。
未完成物件の形状・構造
工事完了時の形状や、接する道路の幅員などを説明します。
災害リスク
土砂災害警戒区域、造成宅地防災区域、津波災害警戒区域内にある場合はその旨を説明します。
水害ハザードマップ
市町村が提供する図面における物件の所在地を説明します。
建物に関する調査・評価
石綿（アスベスト）の使用調査結果や耐震診断の内容、既存建物のインスペクション（建物状況調査）の実施有無などを説明します。
※これらは業者が自ら調査を行う義務はありませんが、記録がある場合は説明が必要です。
取引条件に関する事項
代金以外に授受される金銭
手付金や敷金などの額と目的を記載します。
※売買代金そのものは35条書面ではなく、37条書面（契約書）の記載事項である点に注意が必要です。
契約の解除
解除の手続きや効果について説明します。
損害賠償額の予定・違約金
これらを定めるか否か、定める場合はその内容を説明します。
手付金等の保全措置
業者が自ら売主となる場合などの保全措置の概要を説明します。
支払金・預り金の保全措置
50万円以上の金銭を授受する場合の保全措置の有無を説明します。
ローンに関する規定
融資の条件や、ローン不成立時の措置（ローン条項）を記載します。
契約不適合責任
保証保険契約の締結などの措置を講ずるか否かを説明します。
実務上の注意点
実務において特に注意すべき点は以下の通りです。
IT重説と電磁的提供
書面の電子化が可能になりましたが、これには売主等の承諾が必要であり、宅建士の記名に代わる措置（電子署名等）が講じられている必要があります。
プロ間の取引（業者間取引）
買主や借主が宅建業者である場合、説明は不要ですが、35条書面の交付は必要です。
ただし、不動産信託受益権の売買などの場合は、相手が業者であっても説明が必要となります。
説明場所
事務所に限らず、自宅やカフェなどどこで行っても問題ありません。
複数業者が関与する場合
全ての業者に説明義務があり、説明内容に誤りがあった場合は、関与した全ての業者が共同して責任を負います。
プライバシーへの配慮
宅建士証を提示する際、住所が記載されている箇所については、シールなどで隠して提示することが認められています。
37条書面との違いを意識する
「代金の額」「物件の引き渡し時期」「移転登記の申請時期」などは35条書面には記載されず、契約書である37条書面に記載されます。
最後に
重要事項説明は、高価な精密機器を購入する際の「重要事項説明書（または仕様書）」のようなものです。
契約書が「いつ、いくらで買うか」という約束を記すものであるのに対し、35条書面は「その製品にどんな欠陥や制限があり、周りの環境はどうなっているか」という、買う前に絶対に納得しておくべきカタログの詳細版といえるでしょう。
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